Nous utilisons des cookies et un tiers pour effectuer l'analyse de la navigation de l'utilisateur. Si vous continuez la navigation, considérer que vous acceptez son utilisation. Vous pouvez modifier les paramètres ou obtenir plus d'informations ici.

accepter utilisation de cookies et à proximité

“Le contrato de Arras” explication d´une spécificité espagnole

Acheter un bien à l´étranger représente très souvent une réelle prise de risque pour un acquéreur. Le « contrato de Arras », spécificité espagnole, non régulé mais stipulé par le Code Civil français permet de sécuriser la vente d´un bien immobilier tant pour l´acheteur que pour l´acquéreur.

 

Investir dans l´immobilier reste de nos jours source d´inquiétudes pour bon nombre de particuliers. Celles-ci ont donc tendance à se multiplier lorsque l´achat est effectué dans un pays étranger. Différences de langue, de culture, difficultés de compréhension du processus administratif, les motifs de stress sont légion.

Au coeur de ces démarches, se distingue le “contrato de arras”. Véritable document privé, ce dernier consiste à réserver un droit d´achat sur un bien immobilier donné à travers le versement d´une somme d´argent convenue entre acheteur et vendeur.

Simplement mentionné au travers de l´article 1590 du Code Civil Français qui cite ” Si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes chacun des contractants est maître de s´en departir, Celui qui les a données, en les perdant, Et celui qui les a reçues, en restituant le couble.”, le contrato de arras se voit consacré un article à part entière au coeur de l´article 1454 du Code Civil Espagnol. Celui-ci stipule ” Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.

Si les traductions des deux textes peuvent sembler proches voire similaires, il convient de relever des différences présentes. Présumer de leur caractère identique serait une erreur.

 

Le “contrato de arras” sur le sol espagnol


Le contrato de arras matérialise la négociaton entre les parties, puis, établit les éléments essentiels comme la description du bien concerné, le prix à payer pour valider l´achat/la vente de celui-ci.

En Espagne, la norme autorise que le “pacto de arras” soit inclus à l´intérieur du “contrato de arras”. Cela signifie que le document de vente et d´achat du bien immobilier en question, est le même contrat que celui en cours de signature, qu´il soit privé ou notarié. Cependant, le bien vendu ainsi que son prix ne sont pas mentionnés dans ce document. Le vendeur reçoit une quantité d´argent qualifiée “arras” ou “señal”. Si la vente se concrétise par la suite, cette somme d´argent sera déduite du prix final d´achat. Malgré la commodité de signer ce type de contrat, beaucoup de personnes y renoncent mettant en avant comme argument le temps nécessaire à sa rédaction et le recours aux avocats.

Ce document privé est destiné à protéger les deux parties incluses dans le processus d´achat/vente. Il assure à l´acheteur sa priorité sur le bien, et fournit au vendeur une sécurité quant au sérieux de la démarche de son acquéreur.

 

Du côté français :

Le principe d´arrhes est réglementé au terme de l´article 1589 du Code Civil, qui aborde également la notion de “promesse de vente” différente du “contrato de arras” espagnol:

  • La promesse de vente vaut vente lorsque le consentement des parties sur le bien vendu ainsi que son prix est établi,
  • En ce qui concerne la vente d´un terrain loti ou à lotir, la promesse est considérée comme acquise lors de la prise de possession du terrain et qu´un acompte a été effectué,
  • En France, lorsque cette promesse se rapporte à la vente d´un bien immeuble, un acte authentique est alors obligatoire (« documento público »), ou, si elle est enregistrée dans un acte sous seing privé (« documento privado ») la partie concernée par l´achat a alors un délai de 10 jours pour effectuer cette inscription.

 

C´est ici qu´entre en jeu le pacte d´arrhes dans le droit français. Le contrat de promesse de vente peut être suspendu volontairement par les deux parties (ou l´une d´entre elle) au travers d´informations, que le législateur espagnol a copié du français. En Espagne, les tribunaux reconnaissent trois modes de “pacto de arras”.

 

Les différents “pacto de arras”

  • « Confirmatorias » : il s´agit d´un simple dépôt sur le compte bancaire. Si finalement une des parties ne remplit pas son obligation (payer le montant du prix de la vente pour l´acheteur ; céder le bien après paiement pour le vendeur), le contrat sera annulé.
  • « Penales » : dans ce type de « pacto », en cas de non accomplissement du contrat, les arrhes constituent une indemnisation d´un montant prédéfini sans pour autant supposer le droit d´annulation du dit contrat. C´est à dire, la partie ne remplissant pas ses obligations se verra forcée à, ou bien céder le bien, ou bien payer le prix de l´achat plus les préjudices causés (principe de liquidation des dommages et intérêts).
  • « Penitenciales » : référencé au sein de l´article 1454 du Code Civil espagnol, il est le type de « pacto » le plus fréquent notamment concernant les affaires  immobilière.

 

Lors de la signature d´un “contrato de arras” ou d´un “pacto de arras”, il est important de prendre en compte chaque étape de ce processus ainsi que les divers revirements possibles et imaginables afin de ne subir aucun désagrément.

 

Les conséquences pratiques de la signature d´un “contrato” ou “pacto de arras”

Au moment de signer, il est primordial de garder à l´esprit différents éléments listés ci-dessous:

  • Si vous êtes acheteur, soyez conscients que vous signez pour l´achat d´un bien immobilier mais que chacune des parties a le droit de se retirer de la procédure de vente/achat.
  • Ce droit de rétractation a un prix. En tant qu´acheteur, l´argent déposé en garantie d´achat sera perdu et difficilement récupérable. En tant que vendeur, celui-ci devra indemniser le potentiel acquéreur d´un montant égal au double de la somme déposée en garantie.
  • Tous les possibles motifs relatifs à une éventuelle volonté de rompre le contrat doivent être étudiés avant la signature de celui-ci. Aucune excuse ne peut justifier le non accomplissement des obligations d´une partie.
  •  Ce type de « contrato » ou « pacto de arras » porte toujours une date limite de signature des parties. Si, cette échéance approchant, l´acquéreur reste sans nouvelle du vendeur, il est alors vivement conseillé de contacter ce dernier au moyen d´un courrier écrit faisant preuve matérielle de l´intention de communiquer.

 

Ce courrier doit comprendre certains éléments essentiels tel que :

  • Les coordonnées de l´étude notariale où est prévue la signature du document
  • L´heure fixée de ce rendez-vous entre les parties.

 

Si le jour J, la deuxième partie impliquée dans l´accord ne comparait pas, l´autre intervenant pourra demander au notaire de lever l´acte, ce qui aura pour effet de prouver le non accomplissement.

  • Il est possible de proroger la date limite en cas d´imprévu. Pour ce faire, toutes les parties doivent approuver ce changement et le faire inscrire par écrit. Il est primordial de ne confier la signature de cette prorogation à aucune tierce personne.
  • Une fois ce « contrato » ou « pacto de arras » signé, la seconde étape des démarches administratives commence. Il est alors vivement conseillé d´effectuer des recherches juridiques concernant l´état du bien immobilier, par exemple :
  • S´assurer que le propriétaire du bien immobilier l´est à part entière
  • Vérifier l´inexistence de charges
  • Vérifier l´inscription du bien auprès du « registro de la propriedad » (registre de la propriété) ainsi que du « catastro » (cadastre).

 

 

Pour toutes questions supplémentaires relatives au contrato de arras, chez Evalue Asesores, nos avocats et leur équipe se tiennent à votre disposition.

 

Marie Lacherie